Capacité d’emprunt : comment l’évaluer en amont de votre projet immobilier ?

Les informations contenues dans ce document sont exclusivement de nature générale et non exhaustive. Le contenu est proposé à titre informatif et ne constitue en aucun cas un conseil de la part de Société Générale. Il ne peut se substituer au conseil personnalisé dispensé par un professionnel qui vous proposera une solution adaptée à votre situation personnelle.
Estimer sa capacité d’emprunt constitue un prérequis pour préparer un dossier de crédit immobilier(1). Société Générale vous propose un simulateur pour en évaluer le montant, ainsi que des éclairages pour bien comprendre les modalités de calcul. Une approche qui vous permet d’appréhender au mieux votre projet immobilier.

A retenir

01

La capacité d'emprunt correspond au montant maximal que vous pouvez emprunter.

02

Pour déterminer votre capacité d’emprunt, nous prenons en compte vos charges et ressources, les caractéristiques du crédit immobilier (cotisation d’assurance emprunteur comprise) ou votre revenu mensuel après paiement des charges, est limitée à 35% (comme déterminé par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) depuis janvier 2021).

03

Le montant du crédit prend en compte le coût total de votre projet : le prix d'acquisition, les frais annexes (frais d’agence, de garantie, frais de notaire, éventuelles commissions du courtier) et la cotisation d’assurance emprunteur. Mais, il est aussi déterminé en fonction de votre capacité d'endettement.

04

Protéger son emprunt est essentiel pour vous et votre famille, alors pensez aux assurances-emprunteur SOGECAP et SOGECAP BFM(2) proposées par Société Générale. Le prêt Société Générale doit être obligatoirement garanti pendant toute la durée du prêt. Une des solutions de garantie est la souscription d'une assurance emprunteur à hauteur de 100% du montant du crédit, sur une ou plusieurs têtes. Vous pouvez aussi souscrire une assurance auprès de l’assureur de votre choix et la proposer en garantie au prêteur.

Une première évaluation de votre capacité d’emprunt

Calculez votre capacité d’emprunt à partir de notre simulateur en ligne


 
 

Tout ce que vous devez savoir autour de la capacité d’emprunt

Avant tout, comprendre la notion de « taux d’endettement »

Avant de souscrire un crédit immobilier, il est nécessaire de déterminer votre capacité de remboursement mensuel. Cette capacité de remboursement est limitée à un taux d’effort (endettement) à 35% comme le demande le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) depuis janvier 2021.

Pour calculer ce ratio, nous prenons en considération les revenus et les charges de l’emprunteur ou des emprunteurs.
 
ART-CP003-b1_Projet_immo_PCE_385_HD.pngCalculer les revenus mensuels
 
Les salaires nets (incluant le 13e mois ou les éventuelles primes contractuelles) et les autres revenus (pensions alimentaires, rentes, revenus fonciers, etc.) sont pris en compte dans le calcul du taux d’endettement. Les prestations sociales soumises à condition de revenus, ou les revenus non réguliers, tels que les primes exceptionnelles, sont en revanche exclus.
 
Répertorier les charges régulières
 
Les charges retenues dans le calcul du taux d’endettement comprennent les échéances de remboursement de l’ensemble des mensualités de crédits de l’acheteur (le futur crédit immobilier, les crédits à la consommation, etc.), les loyers ainsi que les éventuelles pensions alimentaires versées.

Comment calculer le taux de remboursement mensuel ?
 
Pour calculer le taux de remboursement mensuel, sur la base d’un taux d’endettement maximal de 35 %, il convient de faire le calcul suivant :
Capacité de remboursement = (revenus nets x 35 %)
 
Exemple :
Un couple ayant des salaires mensuels nets respectifs de 1 900 € et 1 300 €, des mensualités de 400 € et de 90 € pour deux crédits à la consommation :

  • Taux d’endettement = (400+90) / (1900+1300) x 100 = 15,31 %
  • Capacité de remboursement mensuelle = (1900+1300) x 0,33-(400+90) = 566 €

Durée du prêt immobilier, taux d’intérêt débiteur annuel : quels impacts sur la capacité d’emprunt ?

La durée du crédit immobilier et son taux d’intérêt débiteur annuel sont deux éléments principaux qui peuvent influer sur votre capacité d’emprunt.

  • Plus le taux de votre crédit est élevé, plus vos mensualités le sont aussi, ce qui diminue votre capacité d’emprunt.
  • Plus la durée de votre crédit est longue, plus vos mensualités diminuent, augmentant votre capacité d’emprunt.
    En revanche, cela peut augmenter le coût total de votre crédit.

Nous étudions le choix le plus judicieux en fonction de votre situation.

ART-CP003-b2_Projet_immo_PCE_385_HD.png

L’apport personnel : un atout pour votre projet immobilier
 
L’apport personnel ne fait pas varier votre capacité d’endettement, mais vient s’ajouter au montant global du projet.
Cette somme non empruntée est constituée de l’épargne personnelle, d’un héritage, de l’épargne salariale débloquée pour l’occasion ou de la plus-value réalisée sur la revente d’un précédent logement.
Si aucune règle n’impose un apport personnel minimal, nous recommandons que celui-ci représente 10 % du prix du bien immobilier. Sans influer sur votre capacité d’emprunt, c’est un levier pour l’obtention d’un crédit bancaire.

Crédits immobiliers(3): les solutions Société Générale

Société Générale propose un large panel de crédits immobiliers qui permettent de financer la construction d’un logement, l’acquisition d’un bien ou de réaliser un investissement locatif :

  • Les prêts réglementés
    Sous réserve d’éligibilité, les prêts réglementés tels que le prêt à taux zéro (PTZ)(4), les prêts épargne logement(5), les prêts conventionnés(6) ou les crédits à l’accession sociale(7).

Si lors de l’acquisition du bien, vous envisagez de réaliser des travaux (de rénovation par exemple), leur financement peut être inclus dans le financement global de votre acquisition immobilière, au travers d’un crédit Eco-prêt à taux zéro(8).

  • Les crédits immobiliers amortissable à taux fixe
    Ces crédits vous permettent de bénéficier :
    • d’un taux déterminé à la souscription qui reste valable pendant toute la durée du crédit,
    • de paliers(9) pour adapter au mieux les mensualités de votre crédit immobilier à votre situation personnelle,
    • des mensualités modulables sans frais(10) (évolution à la hausse ou à la baisse, suspension ou report de remboursement du capital).

Mentions légales

(1) Vous disposez d’un délai de réflexion de 10 jours avant d’accepter l’offre de prêt. La vente immobilière ou la construction est subordonnée à l’obtention du prêt nécessaire à son financement. À défaut, le vendeur est tenu de rembourser les sommes versées.

(2) Contrat d’assurance collective – Décès, Perte Totale et Irréversible d’Autonomie, Invalidité Permanente, Incapacité Temporaire Total de Travail – souscrit par Société Générale auprès de Sogécap, compagnie d’assurance vie et de capitalisation régie par le Code des assurances. Ce contrat est présenté par la Société Générale, en sa qualité d’intermédiaire en assurances, immatriculation ORIAS n° 07 022 493 (orias.fr).

(3) Sous réserve d'acceptation par le prêteur Société Générale

(4) Sous réserve du respect des conditions d’éligibilité et d’acceptation du dossier par le prêteur Société Générale.

(5) Prêt épargne logement : financer un projet immobilier (sg.fr)

(6) Prêt conventionné (sg.fr)

(7) Prêt à l'Accession Sociale (PAS) : financer un projet immobilier (sg.fr)

(8) Éco-prêt à taux zéro (Éco PTZ) : financer les travaux de rénovation énergétique (sg.fr)

(9) 9 paliers au maximum

(10) Dans les conditions et limites fixées dans l’offre de prêt